Z dniem 1 stycznia 2019 roku, na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r., poz. 1716) – nastąpi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Na mocy powyższej ustawy dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe staną się ich właścicielami.
Użytkowanie wieczyste w polskim systemie prawnym stanowi spuściznę po poprzednim ustroju polityczno-prawnym. Całkowite wyeliminowanie tego prawa rzeczowego na gruncie obecnych uregulowań nie jest możliwe. Jednakże uchwalenie powyższej ustawy stanowi krok ku uproszczeniu procedury przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Ustawa jest odpowiedzią na liczne postulaty zgłaszane przez użytkowników wieczystych, bowiem użytkownicy wieczyści od lat borykali się ze stałym wzrostem opłat za użytkowanie wieczyste. W związku z tym, że opłata za użytkowanie wieczyste jest pochodną wartości nieruchomości, problem pojawiał się w dużych miastach, gdzie wzrost wartości gruntu jest znaczący.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie jest całkowicie nową instytucją na gruncie prawa cywilnego. W polskim system prawnym od lat funkcjonuje bowiem ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r., nr 175, poz. 1459), pozwalająca osobom fizycznym na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Na mocy tej ustawy, użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dokonanie przekształcenia wymaga jednak uzyskania uprzedniej zgody pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych w tym budynku. Aby dokonać przekształcenia w przypadku braku zgody wszystkich współużytkowników wieczystych, osoba zainteresowana niejednokrotnie zmuszona była inicjować postępowanie przed sądem, którego orzeczenie może zastąpić wymaganą zgodę. Konieczność przeprowadzania takiego postępowania, a także jego długość oraz zaskarżalność wydawanych orzeczeń utrudniały, a niekiedy nawet blokowały dokonanie przekształcenia. W konsekwencji nie wszystkie osoby zainteresowane nabyciem prawa własności decydowały się na podjęcie stosownych działań.
Nowa ustawa przewiduje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy samego prawa. Na potwierdzenie faktu przekształcenia praw wydawane będzie zaświadczenie – to, jaki organ będzie właściwy do jego wydania, zależy od tego, kto był dotychczasowym właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Na mocy ustawy zaświadczenie musi zostać wydane nie później niż 12 miesięcy od dnia przekształcenia, a na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Po wydaniu takiego zaświadczenia przez organ, będzie ono przesyłane bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego, który na jego postawie dokona stosownych wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomość. Użytkownik wieczysty nie będzie więc musiał dokonywać żadnych formalności związanych ze zmianami w księdze wieczystej.
Dotychczasowi użytkownicy wieczyści przez 20 lat od dokonania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będą uiszczać tzw. opłatę przekształceniową. Jej wysokość będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu dokonania przekształcenia (tj. na dzień 1 stycznia 2019 r.). Opłata nie będzie aktualizowana, jak dotychczasowa opłata za użytkowanie, natomiast będzie możliwa jej waloryzacja. Jest to rozwiązanie dużo korzystniejsze dla użytkowników wieczystych z uwagi na stałość opłaty oraz określony przez ustawę okres obowiązywania. Dodatkowo użytkownik wieczysty będzie miał możliwość wniesienia opłaty jednorazowo. Co więcej, Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego będą mogły udzielać bonifikaty od opłaty przekształceniowej.
Ustawa służy ustabilizowaniu stosunków własnościowych na gruntach trwale zagospodarowanych na cele mieszkaniowe. Wejście w życie ustawy zmienia również ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204), poprzez dodanie art. 13 ust. 1b, zgodnie z którym wyłączona została dalsza możliwość oddania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że powyższe rozwiązania mają przyczynić się do stopniowego całkowitego wyeliminowania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe.
Autor: apl. radc. Emilia Zawisza
2019-04-27 01:10