W dniu 31 marca 2020 r. weszła w życie przyjęta w ramach tzw. tarczy antykryzysowej nowelizacja specustawy dot. COVID-19. Nowelizacja ta wprowadziła szereg przepisów służących przeciwdziałaniu negatywnym skutkom pandemii koronawirusa, a wraz z nim zapis mówiący o czasowym wygaszaniu wzajemnych zobowiązań stron umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umowy na mocy, których dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Kogo dotyczy czasowe wygaszanie wzajemnych zobowiązań?
Wydawać by się mogło, że przepis mówiący o wygaszaniu wzajemnych zobowiązań, czyli art. 15ze omawianej nowelizacji, dotyczy jedynie przypadków, gdy korzystający z powierzchni handlowej (najemca/dzierżawca) jest objęty zakazem prowadzenia działalności gospodarczej na podstawie rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13.03.2020 r. Przyjmując taką interpretację omawianego przepisu, należałoby dojść do wniosku, że dotyczy on jedynie lokali oraz stoisk w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m2 (z pewnymi tylko wyjątkami dotyczącymi m.in. sklepów spożywczych, aptek, pralni czy restauracji w zakresie usług na dowóz).
Jednakże, brzmienie art. 15 ze, podobnie jak jego uzasadnienie, nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, że w taki właśnie sposób przepis ten należy interpretować. Wręcz przeciwnie, sposób w jaki omawiany przepis został zredagowany oraz wyjaśniony przez ustawodawcę prowadzi do konkluzji, że odnosi się on do wszystkich umów dotyczących korzystania z powierzchni handlowych, a więc nie tylko tych w galeriach handlowych powyżej 2 000 m2 oraz nie tylko w zakresie rodzajów działalności, które są bezpośrednio dotknięte ograniczeniami wprowadzonymi przez Ministra Zdrowia.
Na czym polega i jak długo trwa wygaszanie wzajemnych zobowiązań?
Nowelizacja specustawy dot. COVID-19 przewiduje czasowe wygaszenie zobowiązań umownych trwające od dnia wprowadzenia zakazu, tj. od 14.03.2020 r., do dnia zniesienia zakazu. W praktyce oznacza to, że umowy najmu, dzierżawy lub inne podobne nadal obowiązują, ale zostają one czasowo zawieszone (zamrożone) albowiem zarówno podmiot udostępniający lokal (najemca/dzierżawca), jak i podmiot z niego korzystający (wynajmujący/wydzierżawiający) są w tym okresie zwolnieni z wykonywania ciążących na nich obowiązków.
Co stanie się po ustaniu zakazu prowadzenia działalności?
W okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych, najemca/dzierżawca może złożyć wynajmującemu/wydzierżawiającemu ofertę przedłużenia obowiązywania „zawieszonej” umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Treść omawianego przepisu nie daje jasności co do tego jak należy intepretować sytuację, gdy taka oferta nie zostanie złożona. W uzasadnieniu do omawianego umowa czytamy, że wówczas umowę należy uznać za „niezawieszoną” czasowo, a wynikające z niej obowiązki za wiążące strony także przez czas obowiązywania zakazu, co dla najemcy/dzierżawcy oznaczałoby konieczność wstecznego uregulowania czynszu oraz innych należnych opłat.
Jakie inne wątpliwości rodzi zaproponowane rozwiązanie?
Prezentowana nowelizacja nie odpowiada na wiele istotnych pytań, jakie pojawiają się w związku z zaproponowanym rozwiązaniem. Poniżej prezentujemy tylko niektóre z nich. Po pierwsze, co z czynszem, który został zapłacony z góry, np. za cały marzec, zanim jeszcze zakaz wszedł w życie? Czy wynajmujący/wydzierżawiający może żądać jego zwrotu, czy powinien on zostać rozliczony z kolejnymi płatnościami za okres po zniesieniu zakazu? Kto powinien o tym decydować – wynajmujący/wydzierżawiający, czy może najemca/dzierżawca? Po drugie, co z ponoszonymi przez najemcę/dzierżawcę kosztami eksploatacyjnymi (zużycia mediów w częściach wspólnych, kosztów sprzątania, ochrony, czy też kosztów zarządcy) w sytuacji, gdy galeria handlowa jest otwarta z uwagi na to, że mieści on lokale nieobjęte zakazem prowadzenia działalności? Po trzecie, co z towarami należącymi do najemców/dzierżawców i kosztami związanymi z ich przechowywaniem w czasie „zawieszenia” umów? Po czwarte, co umowami, których nowelizacja nie „zawiesza”? Czy wynajmujący/wydzierżawiający może domagać się modyfikacji treści tych umów, a wraz z nim zwiększenia czynszu, powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków?
Co można zrobić w zaistniałej sytuacji?
W braku odpowiednich regulacji ustawowych, omówione wyżej kwestie pozostają otwarte, a ich rozwiązanie – w pełni uzależnione od treści poszczególnych umów oraz woli stron. Dlatego, na obecnym etapie, w interesie stron wszystkich „zawieszonych” umów pozostaje podjęcie negocjacji w celu ustalenia odpowiednich porozumień lub stosownych aneksów, które regulowałyby wszystkie wątpliwe kwestie. Innym rozwiązaniem może okazać się czekanie na zakończenie zakazu i zażądanie pokrycia przez najemców/dzierżawców obliczonej różnicy w ramach rozliczenia rocznego lub umowy dotyczącej zwrotu kosztów. Opcja ta wydaje się być jednak dość ryzykowna.
Nie można także wykluczyć, że niektórym kontrahentom nie uda się osiągnąć konsensusu, co może oznaczać konieczność dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, choć to – w świetle dezorganizacji sądów spowodowanej epidemią – może okazać się bardzo utrudnione. W takiej sytuacji uzasadnione może być wystąpienie do sądu o uzyskanie zabezpieczenia w postaci tymczasowego uregulowania wzajemnych stosunków między stronami na czas trwania sporu.
Co „zawieszanie” umów oznacza dla właścicieli galerii handlowych?
Nie da się ukryć, że właściciele galerii handlowych są w najgorszej sytuacji, albowiem zasadniczo to na nich zostało przeniesione ponoszenie wszystkich kosztów. Nie należy także zapominać, że budowa większości galerii handlowych została sfinansowana z kredytów bankowych, które – podobnie jak stałe koszty utrzymania obiektu – należy uiszczać regularnie.
Nowelizacja specustawy dot. COVID-19 wprawdzie wprowadza pewne ułatwienia w zakresie zapłaty podatku od nieruchomości czy też opłaty za użytkowanie wieczyste, jednakże na próżno jest w niej szukać informacji na temat rekompensaty za utracone czynsze, czy tzw. „wakacji kredytowych” skierowanych pod adresem podmiotów wynajmujących/wydzierżawiających przestrzeń handlową. Dla wszystkich przedsiębiorców przewidziano co prawda możliwość ubiegania się o udzielenie poręczeń i gwarancji spłaty ich kredytów przez Bank Gospodarstwa Krajowego, jednakże udzielenie takiej pomocy pozostaje całkowicie w jego gestii.
Powyższe oznacza, że przyjęte przez polski rząd rozwiązanie nie zapewnia praktycznie żadnej ochrony właścicielom galerii handlowych, w rezultacie czego nawet przejściowa utrata części czynszów może skutkować tym, że część galerii utraci płynność finansową i w konsekwencji ogłosi upadłość. Co jednak istotne, mamy tutaj do czynienia nie tylko z pozbawieniem zysków, ale także niewspółmiernym rozłożeniem ciężarów pomiędzy stronami „zawieszonych” umów, a przez to dyskryminującym charakterem przyjętego rozwiązania. To z kolei może rodzić po stronie państwa polskiego odpowiedzialność odszkodowawczą za poniesioną przez właścicieli galerii handlowych szkodą, co wynika to nie tylko z regulacji krajowych, ale także z zawartych przez Polską bilateralnych umów inwestycyjnych, czyli tzw. BIT-ów, na podstawie inwestorzy zagraniczni mogą pozywać państwo polskie za nieuzasadnione wywłaszczenie, dyskryminacyjne traktowanie oraz niekorzystne zmiany w prawie.
Więcej na ten temat zobacz w artykule mec. Krzysztofa Woronowicza – partnera DT, zat. Ustawa w sprawie tzw. tarczy antykryzysowej dewastuje umowy najmu powierzchni handlowych i może skutkować wywłaszczeniem bez odszkodowania (GazetaPrawna.pl, 7 kwietnia 2020 r.).
W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji lub pomocy prawnej, skontaktuj się z prawnikiem DT.
2020-04-08 10:54
